La chaudière tombe en panne, le robinet goutte, le volet roulant se bloque : à chaque incident, la même question revient entre bailleur et locataire, qui paie ? La réponse n’a rien d’une affaire d’usage ou de négociation. Elle est fixée par des textes précis, la loi du 6 juillet 1989 et deux décrets du 26 août 1987 toujours en vigueur, qui listent noir sur blanc les réparations à la charge du locataire et les charges que le propriétaire peut lui refacturer. Le principe tient en une phrase : l’entretien courant et les menues réparations reviennent à l’occupant, la vétusté et les gros travaux au bailleur. Reste à savoir où passe exactement la frontière, équipement par équipement.
🕒 L’article en bref
La répartition des dépenses entre locataire et propriétaire est encadrée par la loi de 1989 et les décrets 87-712 (réparations locatives) et 87-713 (charges récupérables). L’usage courant incombe au locataire, la vétusté au bailleur.
- ✅ Réparations locatives : joints, entretien de chaudière, graissage des volets, remplacement de prises relèvent du locataire.
- ✅ Gros travaux et vétusté : remplacement de chaudière, de chauffe-eau ou de fenêtres vétustes restent au propriétaire.
- ✅ Charges récupérables : liste limitative fixée par décret, toute clause du bail qui va au-delà est nulle.
- ✅ Dépôt de garantie : restitution sous 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme, 2 mois sinon, avec pénalité en cas de retard.
📌 Connaître ces textes évite 90 % des litiges locatifs, qui portent précisément sur les charges et les réparations.
Deux décrets de 1987 fixent toujours les règles du jeu
Le socle juridique n’a pas bougé depuis bientôt quarante ans. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives : l’entretien courant du logement et de ses équipements, ainsi que les menues réparations et remplacements d’éléments assimilables, dès lors qu’ils résultent d’un usage normal. Son annexe détaille pièce par pièce ce qui incombe au locataire, du remplacement des joints de robinet au graissage des gonds, en passant par la tonte de la pelouse et le remplacement des ampoules. Le décret n° 87-713, publié le même jour, dresse de son côté la liste limitative des charges récupérables, celles que le bailleur avance puis refacture à son locataire.
Ce caractère limitatif est capital : une clause de bail qui mettrait à la charge du locataire une dépense absente du décret est réputée non écrite, comme le rappelle régulièrement la Cour de cassation. Autre garde-fou, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 exonère le locataire des réparations dues à la vétusté, à une malfaçon, à un vice de construction ou à un cas de force majeure. Un volet qui casse après vingt ans de service n’est pas une dégradation, c’est de l’usure normale, et elle se paie côté propriétaire. Pour un panorama détaillé poste par poste, Service-public.fr publie les deux listes intégrales.
Charges récupérables : ce que le locataire rembourse réellement
Concrètement, le locataire supporte l’eau et l’énergie des parties communes, l’électricité et l’entretien courant de l’ascenseur, les produits et le personnel de ménage de l’immeuble, l’entretien des espaces verts et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), que le bailleur récupère intégralement. La rémunération du gardien suit une règle au cordeau : 75 % récupérables s’il assure à la fois le nettoyage des parties communes et la sortie des poubelles, 40 % s’il n’accomplit qu’une seule de ces deux tâches, rien s’il n’en fait aucune.
À l’inverse, la taxe foncière reste au propriétaire, sans exception possible en location nue classique, tout comme les honoraires de syndic, les grosses réparations de l’immeuble et les primes d’assurance du bâtiment. La taxe d’habitation, elle, a disparu pour toutes les résidences principales depuis 2023 ; elle ne subsiste que sur les résidences secondaires. En pratique, le locataire verse des provisions mensuelles pour charges, et le bailleur doit procéder à une régularisation annuelle, justificatifs à l’appui : un mois avant, il transmet le décompte par nature de charges, et le locataire peut exiger les pièces pendant six mois. Si ces sommes restent impayées, mieux vaut connaître les stratégies efficaces lorsqu’un locataire ne paie pas son loyer et réagir sans attendre.
Réparations : la ligne de partage, équipement par équipement
La chaudière illustre bien la logique. Son entretien annuel est obligatoire et revient au locataire, qui débourse entre 90 et 190 € selon les régions pour la visite. Mais si l’appareil rend l’âme, le remplacement incombe au propriétaire, sauf à prouver que la panne découle d’un défaut d’entretien de l’occupant, attestations de maintenance à l’appui. Même partage pour le chauffe-eau : les gestes d’entretien courant restent au locataire, le remplacement du ballon ou de sa résistance au bailleur.
Sur la robinetterie, le décret est explicite : joints, clapets et presse-étoupes relèvent du locataire, ainsi que le dégorgement courant des canalisations. Le remplacement d’un mitigeur hors d’usage par vétusté, lui, revient au propriétaire ; la question du robinet est d’ailleurs plus subtile qu’il n’y paraît. Côté volets roulants, le locataire graisse le mécanisme et remplace cordes et poulies ; un tablier ou un moteur usé par le temps se change aux frais du bailleur. L’électricité suit la même grille : le remplacement des interrupteurs, prises, fusibles et ampoules figure dans la liste des réparations locatives, tandis que la mise en sécurité de l’installation reste une obligation du propriétaire au titre du logement décent.
| Situation | Qui paie | Base ou nuance |
|---|---|---|
| Entretien annuel de la chaudière | Locataire | Entretien obligatoire, décret 87-712 |
| Remplacement de la chaudière ou du chauffe-eau | Propriétaire | Sauf panne causée par un défaut d’entretien prouvé |
| Joints, clapets, presse-étoupe de robinet | Locataire | Menue réparation listée au décret |
| Mitigeur ou mécanisme de chasse d’eau vétuste | Propriétaire | Usure normale, art. 7 loi de 1989 |
| Graissage et cordes du volet roulant | Locataire | Entretien courant |
| Moteur ou tablier de volet usé | Propriétaire | Vétusté |
| Prises, interrupteurs, ampoules, fusibles | Locataire | Remplacement listé au décret |
| Mise en sécurité de l’installation électrique | Propriétaire | Critère du logement décent |
| Taxe d’enlèvement des ordures ménagères | Locataire | Charge récupérable, décret 87-713 |
| Taxe foncière, gros travaux, ravalement | Propriétaire | Jamais récupérables |
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Dépôt de garantie et état des lieux : là où tout se joue
Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location nue, deux mois en meublé. À la sortie, le bailleur dispose d’un mois pour le restituer si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois s’il constate des dégradations et opère des retenues. Chaque retenue doit être justifiée par des devis, factures ou constats ; tout retard coûte au propriétaire une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois entamé. C’est dire l’importance d’un état des lieux d’entrée minutieux, photos datées comprises : c’est lui qui départage, des années plus tard, la dégradation imputable de l’usure normale. Les parties peuvent d’ailleurs annexer au bail une grille de vétusté, prévue par le décret du 30 mars 2016, qui fixe la durée de vie théorique des équipements et un abattement annuel.
Deux réflexes complètent le dispositif. Le locataire ne doit jamais engager de transformation sans l’accord écrit du bailleur, faute de quoi ce dernier peut exiger la remise en état à ses frais au départ. Et avant même de signer, chacun a intérêt à vérifier les pièces échangées, du dossier du candidat aux diagnostics annexés.
DPE, loyer, impayés : les obligations qui pèsent désormais sur le bailleur
Le propriétaire doit livrer et maintenir un logement décent, et ce critère intègre désormais la performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location en France métropolitaine ; les F suivront en 2028 et les E en 2034, selon le calendrier de la loi Climat et résilience. Les loyers des logements F et G sont par ailleurs gelés depuis août 2022 : ni augmentation à la relocation, ni révision annuelle. Pour les autres, la révision suit l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE, une fois par an et seulement si le bail le prévoit. Le dossier de diagnostics (DPE, état des risques, électricité, plomb selon les cas) doit être annexé au bail ; le sujet rejoint le fonctionnement administratif des diagnostics et déclarations sur la location, y compris pour la location d’une simple chambre.
Reste le nerf de la guerre : le loyer impayé. La pire stratégie, des deux côtés, est le silence. Un bailleur a intérêt à réagir dès le premier incident, par un contact direct puis un échéancier écrit, avant d’en venir au commandement de payer délivré par commissaire de justice, qui ouvre un délai légal de six semaines au locataire pour régulariser ou saisir le juge. Le locataire en difficulté, lui, peut mobiliser les aides d’Action Logement ou le fonds de solidarité pour le logement de son département. Les procédures, les délais et les recours face à un locataire qui ne paie pas son loyer gagnent à être connus avant d’en arriver là. Et pour tous les différends sur les charges, les réparations ou le dépôt de garantie, la commission départementale de conciliation offre une étape gratuite, souvent décisive, avant tout procès : selon l’ANIL, une majorité de litiges locatifs s’y règlent sans jamais atteindre le tribunal.
Questions fréquentes
Qui paie le remplacement de la chaudière dans une location ?
Le propriétaire, sauf s’il prouve que la panne découle d’un défaut d’entretien du locataire, attestations de maintenance à l’appui. L’entretien annuel obligatoire, facturé entre 90 et 190 € selon les régions, reste en revanche à la charge du locataire.
La taxe foncière peut-elle être mise à la charge du locataire ?
Non, jamais en location nue classique : elle reste au propriétaire, comme les honoraires de syndic et les grosses réparations de l’immeuble. Seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) figure parmi les charges récupérables et se refacture en totalité au locataire.
Quel est le délai pour restituer le dépôt de garantie ?
Un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois si le bailleur constate des dégradations et opère des retenues, chacune devant être justifiée par devis, factures ou constats. Tout retard coûte au propriétaire une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois entamé.
Qui paie la réparation d’un volet roulant en location ?
Le locataire assure l’entretien courant : graissage du mécanisme, remplacement des cordes et des poulies. Un tablier ou un moteur usé par le temps relève de la vétusté et se change aux frais du propriétaire, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Que faire en cas de litige sur les charges ou les réparations ?
Le locataire peut d’abord exiger les justificatifs des charges pendant six mois après la régularisation annuelle. Si le désaccord persiste, la commission départementale de conciliation offre une étape gratuite, souvent décisive, avant tout procès : selon l’ANIL, une majorité de litiges locatifs s’y règlent sans atteindre le tribunal.
