Un locataire qui reçoit chaque mois une ligne « électricité » sur son avis d’échéance se pose vite la question : ce montant est-il légal ? Côté bailleur, garder l’abonnement à son nom paraît pratique, surtout en meublé ou en colocation. Mais entre l’électricité des parties communes, la consommation privative et les rares cas où un forfait est toléré, la frontière est nette et l’administration comme les tribunaux la font respecter. Voici, à jour 2026, ce qu’un propriétaire a vraiment le droit de refacturer, comment le formuler dans le bail, et les pièges qui transforment une simple ligne de charges en litige.
🕒 L’article en bref
Refacturer l’électricité privative à son locataire est en principe interdit : le compteur individuel et le contrat au nom de l’occupant restent la règle.
- ✅ Consommation privative non récupérable : elle ne figure pas dans le décret des charges locatives.
- ✅ Seule exception réelle : le forfait de charges en meublé de courte durée (bail mobilité, saisonnier).
- ✅ Compteur individuel = norme : le locataire souscrit lui-même auprès du fournisseur de son choix.
- ✅ Parties communes : l’électricité collective, elle, se récupère via les provisions et la régularisation annuelle.
📌 Bien poser le cadre dès le bail évite les rappels de charges contestés et les tensions à la sortie.
Ce que la loi autorise vraiment à refacturer en 2026
Le point de départ tient en une liste. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe de manière limitative les charges récupérables sur le locataire, c’est-à-dire les dépenses que le bailleur avance mais peut ensuite lui réclamer. L’électricité des parties communes y figure : éclairage des couloirs, cage d’escalier, ascenseur, minuterie du hall. La consommation électrique privative du logement, elle, n’y est pas. Autrement dit, l’énergie que le locataire brûle chez lui, pour son chauffage, ses appareils ou son eau chaude, ne peut pas lui être « refacturée » au titre des charges.
La logique paraît contre-intuitive, puisque c’est bien le locataire qui consomme. Mais elle découle d’un principe simple : chacun doit souscrire son propre contrat de fourniture. Le locataire est libre de choisir son fournisseur, historique (EDF) ou alternatif, et cette liberté est protégée. Un bailleur qui conserve l’abonnement à son nom puis répercute la facture se place en réalité en position de revendeur d’électricité, ce que la réglementation n’autorise pas sans habilitation spécifique. La Cour de cassation l’a tranché dans un arrêt du 2 octobre 2013 : la refacturation de l’électricité à un locataire est prohibée, même lorsqu’une clause du bail prévoit expressément ce mécanisme. La clause ne suffit donc pas à rendre l’opération légale. Le raisonnement rejoint celui qui vaut pour facturer l’eau à un locataire, un poste tout aussi encadré, où l’individualisation du compteur prime sur les arrangements de gestion.
| Poste électrique | Récupérable sur le locataire ? |
|---|---|
| Consommation privative du logement | Non : contrat au nom du locataire |
| Électricité des parties communes | Oui : via provisions + régularisation annuelle |
| Forfait de charges en meublé courte durée | Oui : montant global fixé au contrat |
| Refacturation privative « au réel » avec clause | Non : interdit malgré la clause (Cass. 2013) |
Reste la régularisation annuelle des charges communes, elle bien légale et même obligatoire quand le bail prévoit des provisions. Chaque année, le bailleur compare les provisions versées aux dépenses réelles justifiées : si le locataire a trop payé, le trop-perçu lui est remboursé ; s’il a trop peu provisionné, il règle le complément. Service-public.fr rappelle que le locataire peut demander à consulter les justificatifs. C’est ce mécanisme, transparent et documenté, qui permet de récupérer l’éclairage du hall ou la consommation de l’ascenseur, jamais la consommation du logement lui-même.
Pourquoi le forfait « au doigt mouillé » se retourne contre le bailleur
Beaucoup de propriétaires sont tentés d’annoncer un montant rond : « ce sera 60 € d’électricité par mois ». Hors du cadre du forfait de charges légal en meublé de courte durée, cette pratique expose à deux risques. Si le forfait dépasse la consommation réelle, le locataire peut réclamer la différence et invoquer un enrichissement injustifié. S’il est inférieur, c’est le bailleur qui perd de l’argent sans recours propre. Dans les deux cas, l’absence de compteur individuel et de contrat au nom de l’occupant fragilise juridiquement l’ensemble. Mieux vaut, dès que la technique le permet, un compteur individuel et un abonnement souscrit par le locataire.
La seule vraie exception : le forfait de charges en meublé de courte durée
Il existe une porte de sortie parfaitement légale, mais elle est étroite. Pour les locations meublées de courte durée, notamment le bail mobilité (1 à 10 mois) et la location saisonnière, la loi admet un forfait de charges. Le locataire verse un montant global, fixé au contrat, qui englobe l’eau, le chauffage et l’électricité, sans régularisation ultérieure. La justification est pratique : sur un séjour de quelques semaines à quelques mois, mettre le compteur au nom du locataire à l’entrée puis résilier à la sortie n’aurait aucun sens.
Le forfait doit toutefois rester crédible. Il ne peut pas être « manifestement disproportionné » au regard des consommations constatées les années précédentes, sous peine d’être requalifié. La bonne pratique consiste à le calibrer sur des relevés réels, à l’annoncer clairement dans l’annonce et le contrat, et à ne pas y ajouter de « régularisation surprise » : le forfait est forfaitaire, c’est tout son intérêt et sa limite.
Voici comment sécuriser une clause de charges dans ce cadre précis :
- Énoncer que le logement est loué meublé pour une durée courte relevant du bail mobilité ou saisonnier.
- Indiquer le montant du forfait de charges et préciser qu’il couvre l’électricité, sans régularisation.
- Adosser ce montant à une estimation issue des consommations réelles du logement.
Un exemple de rédaction : « Le logement est loué meublé dans le cadre d’un bail mobilité. Les charges locatives sont couvertes par un forfait mensuel de 90 €, incluant l’électricité, l’eau et le chauffage, non soumis à régularisation, conformément aux dispositions applicables à ce type de bail. »
Colocation et immeuble ancien : quand un seul compteur alimente plusieurs occupants
Certains logements, notamment dans le bâti ancien non divisé, ne disposent que d’un compteur pour plusieurs pièces louées séparément. La tentation de garder l’abonnement au nom du bailleur et de « ventiler » la facture est réelle. Mais la règle ne change pas : hors forfait de meublé courte durée, la consommation privative n’est pas récupérable, et le locataire doit à tout moment pouvoir souscrire son propre contrat. La solution durable passe par l’individualisation des compteurs quand c’est techniquement possible. Enedis accompagne ces demandes de mise en service ou de division, et l’investissement se rentabilise en évitant les contestations à répétition.
Estimer les frais de raccordement et de mise en service pour un locataire entrant
Quand le locataire souscrit son propre contrat, il supporte les frais de mise en service, fixés par Enedis et donc identiques quel que soit le fournisseur. En 2026, la mise en service se facture autour de 1,78 € sur un compteur Linky déjà en place (opération à distance), une trentaine d’euros sur un ancien compteur nécessitant un déplacement, et grimpe au-delà de 150 € pour une intervention en urgence sous 24 heures. La résiliation, elle, est gratuite pour le locataire sortant. L’outil ci-dessous aide à anticiper le coût selon la situation du logement.
Estimer les frais de mise en service électricité (locataire entrant)
Gérer les impayés et les contestations d’électricité
Même bien cadrée, la question de l’électricité peut virer au conflit : facture jugée trop élevée, régularisation contestée, provision impayée. Quelques réflexes limitent les dégâts. Conserver systématiquement une trace écrite des échanges et des relevés, s’appuyer sur les index communiqués par Enedis pour objectiver la consommation, et proposer un conciliateur de justice, gratuit, avant toute procédure. Le locataire peut de son côté saisir le médiateur national de l’énergie en cas de litige avec son fournisseur. Si les impayés de loyer et de charges s’installent durablement malgré les relances, le bailleur devra suivre pas à pas la procédure pour expulser légalement un locataire, une voie longue qui ne se déclenche qu’en dernier recours.
Linky, télérelève et facturation en 2026 : ce qui change concrètement
Le déploiement quasi généralisé du compteur communicant a discrètement réglé une partie du problème. La télérelève rend la consommation lisible presque en temps réel, ce qui facilite l’individualisation et supprime l’argument du « on ne peut pas mesurer qui consomme quoi ». Concrètement, un locataire entrant obtient souvent l’ouverture de son contrat sans intervention physique, et le bailleur n’a plus de prétexte technique pour conserver l’abonnement à son nom. La logique de 2026 va donc dans un seul sens : un occupant, un contrat, un compteur.
Cette clarté profite aussi à la maîtrise des dépenses. Un locataire qui reçoit sa propre facture voit directement l’effet de ses habitudes et peut arbitrer, changer d’offre ou ajuster sa puissance souscrite. Le rôle du bailleur se recentre sur ce qui lui revient : fournir un logement doté d’un compteur individuel en état de marche, transmettre le numéro de point de livraison à l’entrée, et récupérer proprement, via la régularisation annuelle, la seule électricité qui lui incombe, celle des parties communes.
Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il garder l’abonnement d’électricité à son nom ?
En principe non. La règle est que le locataire souscrit son propre contrat auprès du fournisseur de son choix. Garder l’abonnement à son nom puis refacturer la consommation privative est interdit, même avec une clause au bail, comme l’a confirmé la Cour de cassation en 2013. Seul le forfait de charges en meublé de courte durée fait exception.
Peut-on inclure l’électricité privative dans les charges récupérables ?
Non. Le décret du 26 août 1987 fixe une liste limitative des charges récupérables et la consommation privative du logement n’y figure pas. Seule l’électricité des parties communes (hall, ascenseur, escalier) peut être récupérée, via les provisions et la régularisation annuelle.
Comment fonctionne le forfait de charges en location meublée courte durée ?
Pour un bail mobilité ou une location saisonnière, la loi autorise un forfait de charges global, incluant l’électricité, versé chaque mois sans régularisation. Ce forfait doit rester proportionné aux consommations réelles du logement et être clairement indiqué au contrat.
Combien coûte la mise en service de l’électricité pour un nouveau locataire en 2026 ?
Les frais sont fixés par Enedis, identiques chez tous les fournisseurs. Comptez environ 1,78 € sur un compteur Linky, une trentaine d’euros sur un ancien compteur avec déplacement, et jusqu’à plus de 150 € en urgence sous 24 heures. La résiliation par le locataire sortant est gratuite.
Que faire si le locataire conteste sa régularisation de charges ?
Le bailleur doit lui présenter les justificatifs de dépenses. En cas de désaccord persistant, la saisine gratuite d’un conciliateur de justice est recommandée avant tout contentieux. Le locataire peut aussi consulter l’ADIL de son département pour vérifier ses droits.
